Se você perguntar a qualquer pessoa na rua sobre leilão de imóveis no Rio de Janeiro, a resposta será quase imediata: "E se o morador não quiser sair? Vou levar anos na justiça!"
Como mentor de investidores, eu digo a você: esse medo é o seu maior aliado. É o receio da desocupação que mantém os preços dos imóveis ocupados lá embaixo, criando as janelas de oportunidade que buscamos na Caixa.
Mas como resolver isso de forma profissional, segura e, acima de tudo, rápida? A resposta não está na força, mas na estratégia de mediação.
O Mito da Justiça Lenta no Rio
Existe a crença de que a justiça fluminense interrompe desocupações de leilões da Caixa. A realidade? A lei é clara: uma vez arrematado o imóvel e registrado o RGI, o novo proprietário tem o direito à imissão na posse.
Contudo, o investidor profissional que eu desenvolvo não quer depender da morosidade de um oficial de justiça. Nós buscamos a Desocupação Amigável.
O Método dos 3 Pilares para Desocupação no RJ
Em minha mentoria, ensino um protocolo de abordagem que resolve cerca de 80% dos casos em menos de 60 dias:
A Abordagem Empática, mas Firme: O primeiro contato não é com um processo, é com um aperto de mão. Mostramos ao ocupante que o ciclo dele naquele imóvel se encerrou juridicamente, mas que estamos ali para facilitar a transição.
O "Auxílio Mudança": Muitas vezes, oferecer o pagamento do frete ou o primeiro aluguel de uma nova moradia é infinitamente mais barato e rápido do que pagar custas judiciais e honorários de advogados por 12 meses. É inteligência financeira.
O Gatilho da Notificação Extrajudicial: Para os 20% que resistem, utilizamos a notificação formal. No Rio de Janeiro, uma notificação bem redigida por um especialista com CRECI demonstra que o investidor conhece seus direitos e não é um aventureiro.
Por que você não deve fazer isso sozinho?
Abordar um ocupante sem o treinamento adequado pode gerar conflitos desnecessários ou até nulidades processuais. O papel do mentor é dar a você o script exato do que falar, como se portar e, principalmente, como identificar quando a conversa deve ser encerrada para dar lugar à ação judicial de imissão de posse (que, para imóveis da Caixa, costuma ter liminar rápida).
Conclusão: O Medo gera o Lucro
No mercado imobiliário do Rio, o lucro está naquilo que os outros têm medo de fazer. Quando você aprende a dominar a técnica de desocupação amigável, você para de comprar imóveis e começa a comprar margem de lucro.